Понятие «девелопмент». Основные задачи девелопмента

Принципы девелоперской деятельности:

v Предпроектная стадия.

1. Анализ рынка недвижимости.

. Подбор объекта недвижимости.

. Формирование стратегии проекта.

. Инвестиционный анализ.

. Оформление исходно-разрешительной документации.

. Привлечение кредитных и инвестиционных средств.

v Стадия проектирования

1. Разработка финансовой схемы, организация финансирования

. Формирование архитектурно-инженерной группы.

. Привлечение для консультаций брокера, который будет реализовывать площади.

. Руководство проектированием.

. Проведение тендера на строительные работы.

v Стадия строительства.

1. Координация ведения строительных работ (поставка материалов, инженерных работ).

. Контроль качества строительства и сметных расходов.

v Стадия реализации.

1. Маркетинг, реализация площадей.

. Контроль за эксплуатацией здания и работой инженерных систем после окончания строительства.

Одной из важных особенностей девелопмента по сравнению с традиционной системой управления проектами является значение, которое уделяется прединвестиционной фазе девелоперского проекта. Если в случае классического управления проектами в распоряжении заказчика имеется, как правило концепция проекта или хотя бы видение того, что он хочет реализовать (жилой дом, офисное здание, промышленное предприятие), то в случае девелоперского проекта в широком смысле заказчик чаще всего ждет от девелопера предложений - какой проект реализовать с тем, чтобы максимизировать будущие прибыли и минимизировать затраты. Именно поэтому анализ рынка недвижимости, подбор объекта, а в широком смысле проекта является значимым этапом.

Российские реалии таковы, что становление и развитие девелопмента происходит в тесной связи с развитием рынком недвижимости и определяются процессами его функционирования (создание, использование и оборот недвижимости, и управление рисками).

Виды девелопмента:

) Девелопер не берет на себя финансовых рисков и работает на гонораре; в зарубежной практике такой вид девелопмента называют fee-development (русского аналога названия пока нет). При рассматриваемой схеме инвестор нанимает девелопера, чтобы последний, например, на выбранном земельном участке построил здание «под ключ» и, возможно, заполнил его арендаторами. Выбор девелопера происходит, как правило, посредством тендера. В таком проекте девелопер обычно не участвует своими деньгами. Он лишь проводит проектирование на деньги заказчика, необходимые согласования с властями, строительство и сдачу площадей. На все необходимые работы он привлекает специалистов (архитекторов, подрядчиков, инжиниринговые фирмы и т.д.), но ответственность за весь проект в целом лежит на девелопере. Гонорар за руководство проектом в особо сложных ситуациях может достигать 10% стоимости проекта;

) Девелопер создает коммерческую недвижимость, выступая как единоличный организатор проекта. По сути девелопер выполняет все те же функции, что и в первой схеме, но кроме этого еще и занимается построением финансовой схемы проекта. При этом девелопер вкладывает в проект собственные средства, которые и являются стержнем будущей финансовой схемы. Этот вид девелопмента в зарубежной практике называется speculative development (русского аналога нет). Финансовая схема крупных девелоперских проектов обычно представляет сложную комбинацию собственных средств девелопера, привлеченных инвестиций, банковских кредитов и предарендных платежей от будущих арендаторов. При смешанном финансировании девелопер имеет долю в будущем объекте недвижимости. При вложении на раннем этапе 10% стоимости проекта девелопер претендует в будущем на 50% построенной недвижимости. Высокая прибыльность операций speculative development объясняется высокими рисками неудачи проекта, которые несет девелопер. В связи с этим большинство специалистов сходится в том, что девелопмент такого рода является сложной из всех возможных операцией на рынке недвижимости, хотя бы потому, что в одном проекте совмещены и риэлтерские, и строительные, и архитектурные, и очень сложные финансовые операции.

Смысл перехода к новой системе управления инвестиционной деятельности состоит в том, что в соответствии с мировым опытом реальное повышение эффективности инвестиций возможно лишь на основе использования системного пакета мероприятий структурно-функционального, финансово-экономического, конструктивно-технологического и кадрового характера. Система девелопмента является именно тем сплавом решений, совокупной воздействие которых на инвестиционный процесс и приводит к существенному повышению его эффективности.

Иначе говоря, эффективность системы девелопмента обусловлена следующими факторами:

Перейти на страницу: 1 2 3

Безработица сущность, виды, причины
Я решила выбрать тему курсовой работы : «Системный анализ проблемы занятости (безработицы)». Проблема безработицы является наиболее актуальной на сегодняшний день. Особенно остро она проявляется в последние годы. Не ошибусь, если скажу, что каждый из нас когда-либо сталкивался, прямо или косвенно, ...

Великая депрессия
Данная работа посвящена Великой депрессии 1929-1933 гг. и её влиянию на мировое хозяйство. Изучение данной проблемы является особенно актуальным, так как до сих пор происходящие тогда события оцениваются неоднозначно как историками, так и экономистами. Более того, появляются новые данные относ ...