Принципы оценки

Применительно к недвижимости инвесторы и оценщики хотят знать, до какого предела следует насыщать застройку земельного участка для получения максимальной отдачи от недвижимости. Закон убывающей отдачи утверждает, что в определенный момент будет достигнут предел, после которого уже никакие приложения дополнительных ресурсов к одному и тому е земельному участку не приведут к росту отдачи, если только будут реализованы новые предпринимательские идеи.

Оценщик, изучая перспективы нового строительства или реконструкции оцениваемого объекта либо рассматривая вариант его наилучшего и наиболее эффективного использования, должен принимать во внимание действие закона убывающей отдачи. В противном случае может быть получен неверный вывод об оптимальных объемах и о характере застройки соответственно необоснованное заключение о стоимости объекта.

Вклад. В оценке недвижимости вкладом называют действительное или предполагаемое изменение стоимости, обусловленное наличием (отсутствием) какого-либо элемента, свойства или воздействием внешнего фактора. Изучение характерных размеров вкладов позволяет застройщику принять решение о том, нужно ли добавлять в объект тот или иной элемент или нет. При этом критерием целесообразности является соотношение вклада в стоимость и суммы необходимых для добавления этого элемента затрат.

Основной проблемой, связанной с оценкой вкладов, является то, что элементы, свойства и внешние факторы, влияющие на стоимость, крайне редко могут быть в действительности выделены из состава недвижимости или добавлены к ней. Жилой дом не сводится к набору некоторого числа жилых помещений, ванных комнат, гаража и живописного пейзажа, наблюдаемого из окон. Покупатели офисного здания приобретают не отдельные квадратные метры площади, лифт, дополнительные телефонные линии и выгодное местоположение. Рынок оценивает свойства недвижимости кумулятивно, воспринимая их не по отдельности, а в совокупности, и эти оценки далеко не всегда основываются на точных расчетах.

Экономический размер. Это оптимальный характерный размер недвижимости, который наилучшим образом соответствует рыночным предпочтениям, типу землепользования и условиям, преобладающим в окружающей местности. Отклонения от экономического размера, как правило, приводят к снижению привлекательности и стоимости объекта. Если в районе, зонированном под застройку однотипными двухэтажными односемейными жилыми домами, обычным считается земельный участок при доме площадью около 1500 кв. м, уменьшение площади до 750 кв. м, вероятнее всего, повлечет снижение стоимости участка более чем в 2 раза. Напротив, следует ожидать, что увеличение размера самого дома до 4 этажей, а площади участка при доме до 3000 кв. м придет в противоречие с экономическим размером, господствующим в данной местности, и не приведет к ожидаемому пропорциональному увеличению стоимости.

В местностях, где имеет место недооценка экономического размера, на практике наблюдается эффект прироста стоимости единого участка: например, каждый из двух соседних земельных участков в местности, зонированной под промышленную застройку, по отдельности может оказаться слишком маленьким для размещения промышленного предприятия. Будучи же объединенными в один лот, участки будут представлять значительно большую ценность для промышленной застройки. При этом стоимость объединенного лота, скорее всего, будет больше, чем сумма стоимостей каждого из участков, продаваемых раздельно.

Экономическое разделение. Это такое сочетание имущественных прав, связанных с недвижимостью, при котором обеспечивается оптимальная структура настоящих и ожидаемых выгод и как следствие - максимальная стоимость. Недвижимость представляет собой совокупность материальных объектов и связанных с ними имущественных прав, которые могут быть различными способами распределены в пространстве и времени.

В соответствии с принципом замещения экономически рациональный собственник недвижимости руководствуется соображениями максимизации полезности и поэтому соответствующим образом разделяет и сочетает отдельные материальные и правовые “составные части” недвижимости. Например, при пространственном разделении земельный участок может быть разделен на несколько частей, каждая из которых может быть передана в пользование независимо от остальных.

Перейти на страницу: 1 2 3 4 5 6

Дебиторско-кредиторская задолженность на предприятии и управление ею
дебиторская кредиторская задолженность экономический В современных условиях развития рыночных отношений у предприятий значительно возросло количество контрагентов - дебиторов и кредиторов, из-за ряда объективных и субъективных факторов усложнились порядок учета и отражения в отчетности дебиторс ...

Государственное регулирование экономики в переходный период
Огромная роль государства и способность его регулировать некоторые экономические процессы зависит от связи экономики и политики, от разработки экономической политики. Функции и способы регулирования экономики меняются в зависимости от конкретных исторических условий, тем не менее основополагаю ...