Принципы оценки

Могут быть разделены поверхностная и подземная части участка, при этом первая может быть сдана в аренду под строительство коммерческого здания, а вторая - подземного гаража. Временное разделение допускает, например, заключение нескольких договоров аренды одной и той же недвижимости с несовпадающими периодами пользования.

Комбинации сочетаемых имущественных прав, связанных с одной и той же недвижимостью, могут быть сколь угодно сложными.

Например, одновременно возможны:

• заключение в отношении каждой из частей Недвижимости договоров аренды с различными периодами;

• ипотека всех или некоторых частей этой же недвижимости как физических объектов;

• залог и финансирование под уступку прав требования к на стоящим и будущим арендаторам;

• заключение договоров продажи отдельных частей этой же недвижимости с отсроченным исполнением. Наилучшее и наиболее эффективное использование. Объекты недвижимости, за редкими исключениями, допускают альтернативные варианты их использования. На одном и том же земельном участке могут быть построены здания различного назначения; одно и то же здание часто может с равным успехом использоваться как административное, промышленное, складское или жилое. Каждому из таких альтернативных вариантов использования соответствует определенная структура ожидаемых выгод, а значит, определенная стоимость объекта.

Из рассмотрения не должны исключаться и варианты, пред- полагающие полное освобождение земельного участка от существующих строений и строительство новых. Так, например, уча сток в удобном живописном месте, занятый складским зданием, было бы разумно полностью освободить и застроить современными жилыми домами. Старое жилое здание в деловом центре города, возможно, следовало бы после соответствующей реконструкции использовать как офисное.

Наилучшим и наиболее эффективным использованием называется вариант, удовлетворяющих четырем критериям:

а) соответствие всем правовым требованиям и ограничениям;

б) физическая возможность;

в) экономическая осуществимость;

г) максимальная продуктивность, т. е. обеспечение наивысшей стоимости объекта на дату оценки.

Экономически рациональный собственник, стремящийся к максимизации полезности, выберет именно такой вариант использования объекта, которому будет соответствовать его наивысшая стоимость. Не обязательно им окажется существующий вариант использования объекта, поэтому оценщик должен рас смотреть альтернативные решения и найти среди них наилучшее, руководствуясь четырьмя приведенными выше критериями.

Экономическая осуществимость понимается как возможность реализации рассматриваемого варианта в течение разумного времени с получением достаточной отдачи на инвестиции. Так, например, проект строительства современного бизнес-центра на месте устаревшего здания может соответствовать всем правовым требованиям и ограничениям и удовлетворять критерию физической возможности. Однако объем инвестиций, необходимых для этого, может оказаться слишком большим, а срок реализации проекта - слишком длительным. Следовательно, такой вариант как экономически неосуществимый не может считаться наилучшим и наиболее эффективным использованием.

Перейти на страницу: 1 2 3 4 5 6 

Василий Леонтьев и его вклад в экономическую науку
В отличие от многих кабинетных экономистов-теоретиков Василий Леонтьев видит свою главную цель в том, чтобы его теоретические и методологические разработки служили экономической практике, открывая перед ней все новые возможности прогресса. Разработанная им методология межотраслевого анализа на ...

Бизнес–планирование и его роль в повышении эффективности деятельности организаций
Актуальность темы. Бизнес-план разрабатывается для обоснования возможности обеспечения сбалансированности основных экономических и финансовых показателей деятельности организации на очередной календарный год и служит конкретным планом по мобилизации всех видов ресурсов и реализации организацио ...